Hier ist der vollständige Text zur Beschlussvorlage der Sitzung des Stadtrates am 24.11.2025.

Sachverhalt zum Zeitpunkt der Sitzungseinladung, exemplarisch für alle drei Planungsgebiete.

TOP 4 Sitzung am 24.11.2025
Aufstellung eines Bebauungsplans für das Gebiet "Südlich Bismarckallee - Ost" zwischen Bismarckallee, Fußweg Flurstück-Nr. 4347/2, entlang der westlichen Grenze der Grundstücke Flurstück-Nr. 4319, 4382, 4381, 4319/2 und 4338 bis zur nördlichen Grenze der Grünanlage Flurstück-Nr. 4473/2, entlang der westlichen Grenze des Grund-stücks Flurstück-Nr. 4343/14, Lug ins Land (nordöstliche Grenze), Fußweg Flurstück-Nr. 4386/4 (nördliche Grenze), Yorckstraße und Gneisenaustraße (Nr. 3/29)

Planungsanlass:

Mit Urteil vom 23.07.2025 hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof die am 27.01.2023 in Kraft getretenen Bebauungspläne Nr. 03/28 „Südlich Bismarckallee – Mitte“ und Nr. 03/29 „Südlich Bismarckallee – Ost“ für unwirksam erklärt. Die Unwirksamkeitserklärungen wurden am 26.09.2025 öffentlich bekanntgemacht.

Infolge dieser gerichtlich erklärten Unwirksamkeit soll vorliegend für das Gebiet „Südlich Bismarckallee – Ost“ ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden.

Planungsrecht:

Mit der Unwirksamkeit des Bebauungsplans lebt das vorherige bzw. durch den Bebauungsplan überdeckte Planungsrecht wieder auf:

Das Plangebiet umfasst sowohl besiedelte Teilgebiete, die (nun wieder) zu einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ im Sinne des § 34 BauGB zählen, als auch zum „Außenbereich“ gehörige Grünflächen und Wald. Die Zulässigkeit von Nutzungen und Bauvorhaben innerhalb des „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ beurteilt sich nach dem „Einfügungsgebot“ des § 34 BauGB.

Zu einem überwiegenden Teil ist der besiedelte Teil des Plangebiets zudem durch den „übergeleiteten Baulinienplan“ (= einfacher Bebauungsplan nach § 30 Abs.3 BauGB) für das „Gebiet nordöstlich der Blücherstraße zwischen Bismarck-Allee und Yorkstraße und für das Gebiet nordöstlich des Fußweges Pl.Nr. 4385 zwisch. Yorkstr. u. Godelsberg“ (Baulinienplan Nr. 43, rechtsgültig geworden mit Datum vom 28.04.1958) überplant. Dieser Baulinienplan setzt entlang der Bismarckallee, der Gneisenau-, der Schwarzenberg-, der Arndt-, der Yorck- und der Kirchnerstraße sowie am nördlichen Beginn der Straße Lug ins Land Straßenbegrenzungslinien, Baugrenzen und Baulinien fest. Zweck des Baulinienplans war in erster Linie die Sicherung der Straßenräume und die Ordnung der straßenbegleitend entstehenden Bebauung. 

Die durch die Baulinien und Baugrenzen umrissenen Baufenster überspannen den jeweiligen Baublock zwischen den angrenzenden Straßen: Eine hintere Baugrenze oder innenlegende nicht überbaubare Flächen gibt es nicht; östlich der Kirchnerstraße und der Straße Lug ins Land ist eine vordere straßenbegleitende Baugrenze festgesetzt, seitlich und rückwärtig ist ein mögliches Baufenster nur angedeutet oder gar nicht erkennbar.

Im Anwendungsbereich des § 34 BauGB orientiert sich die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens im Sinne des „Einfügungsgebots“ an der „Eigenart der näheren Umgebung“. Maßgeblich ist der „Rahmen“ der Umgebungsbebauung, wobei für das Maß der baulichen Nutzung nicht das „Mittel“ oder der „Durchschnitt“ heranzuziehen sind, sondern in aller Regel die faktisch vorhandene Obergrenze. Dabei kommt es auch nicht darauf an, wie eine Bebauung entstanden ist und ob diese nach heutigem Maßstab als städtebaulich wünschenswert erscheint oder nicht - ist im Umfeld eines Vorhabengrundstücks z.B. eine großvolumige Bebauung vorhanden oder sind rückwärtige Grundstücksbereiche bebaut, ist eine solche Bebauung auch bei Vorhaben in der näheren Umgebung zulässig. Eine limitierende Steuerung der Bebauungsmöglichkeit ist im Anwendungsbereich des § 34 BauGB nicht möglich. 

Im Unterschied zu den Unsicherheiten, die sich bei der Abgrenzung der näheren Umgebung und der Ermittlung der sich aus der Umgebungsbebauung ergebenden Beurteilungskriterien für die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach § 34 BauGB ergeben, kann mit den Festsetzungen eines Bebauungsplans Rechtsklarheit und Rechtssicherheit geschaffen werden. Außerdem eröffnet die Bauleitplanung der Gemeinde die Möglichkeit zur Steuerung der künftigen Gebietsentwicklung.

In vorliegendem Fall muss man sich mit Blick auf das vormals bereits sehr aufwändige, langwierige und inhaltlich in Bürgerschaft und Stadtrat umstrittene Bebauungsplanverfahren und die nun im Ergebnis der Normenkontrollverfahren gerichtlich festgestellte Nichtigkeit jedoch darüber bewusst sein, dass die Neuaufstellung eines Bebauungsplans erneut einen erheblichen Bearbeitungs- und Diskussionsbedarf auslösen wird. Denn ausgehend von den vom Bayerischen Verwaltungsgerichtshof in seiner Urteilsbegründung geäußerten Hinweisen bedarf es nicht nur einer Korrektur festgestellter Fehler, sondern einer grundlegenden Überarbeitung der Festsetzungssystematik. Denn der Bay. VGH hat zwar die Planungsziele zum Erhalt der Bestandsstruktur bei Gewährung einer moderaten Nachverdichtung und zur Sicherung von innenliegenden Grünflächen als grundsätzlich städtebaulich tragfähig erachtet, dabei jedoch keinen Zweifel daran gelassen, dass er den Bebauungsplan insbesondere auch mit Blick auf die zu weitgehenden Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse als abwägungsfehlerhaft ansieht.

Die ohnehin anspruchsvolle Aufgabe, einen neuen Bebauungsplan verfahrensseitig und inhaltlich so aufzustellen, dass er einer (nicht auszuschließenden) neuerlichen Normenkontrollklage standhält, wird jedenfalls auch eine deutlich stärker am tatsächlichen Bestand und am Baulinienplan angelehnte Ausweisung der Baurechte und eine Lockerung der gerichtlich festgestellten ungerechtfertigten Limitierungen verlangen. Andernfalls droht die Gefahr einer erneuten Nichtigkeit des Bebauungsplans und/oder von Planungsschadensansprüchen. 

Planungsziele:

Das übergeordnete Planungsziel eines „Erhalts der Bestandsstruktur bei Gewährung einer moderaten Nachverdichtung“ hat sich im Vergleich zum für unwirksam erklärten Bebauungsplan nicht wesentlich verändert. Nach wie vor gelten folgende Zielsetzungen: 

- Vorrangige Wohnnutzung im Gebiet

- Orientierung der baulichen Ausnutzbarkeit der Grundstücke am vorhandenen baulichen Bestand im Plangebiet

- Sicherung von innenliegenden Grünflächen und von „Großgrün“ sowie von privaten Grünflächen und Wald am Siedlungsrand

- Festsetzung von Baufenstern zur Begrenzung der Bautiefe und zum Erhalt einer Vorgartenzone

- Offene Bauweise bei Einhaltung von Abstandsflächen

Hinsichtlich der im Zuge des Aufstellungsverfahrens neu zu bestimmenden Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Flächen, zu den örtlichen Verkehrsflächen etc. empfiehlt sich eine baublockbezogene Betrachtung und Differenzierung.

Dabei stellt sich im Lichte der gerichtlich festgestellten Unwirksamkeit des zuletzt aufgestellten Bebauungsplans als eine wesentliche Herausforderung für die Neuaufstellung, die gerügten Ermittlungsdefizite und Mängel zu beheben und (erneute) Abwägungsfehler zu vermeiden.

- Ermittlungsdefizite wurden erkannt in Bezug auf die bestehenden Baurechte nach § 34 BauGB (Bebauungsmöglichkeiten und Art der baulichen Nutzung) und daraus evtl. folgende Planungsschadensansprüche nach § 42 BauGB und in Bezug auf die aus dem motorisierten Verkehr auf der Ludwigs- und Bismarckallee resultierenden Lärmimmissionen.

- Ein Fehler wurde erkannt bei der Höhenfestsetzung, die mangels eindeutigem unteren Bezugspunkt nicht hinreichend bestimmt sei.

- Eine Abwägungsfehlerhaftigkeit wurde erkannt hinsichtlich einer in der Gesamtheit zu restriktiven Beschränkung von Eigentümerbefugnissen und durch einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz, ausgelöst insbesondere durch insgesamt zu enge Limitierung der Bebauungsmöglichkeiten. In diesem Zusammenhang wurden die Bauraumbeschränkungen zur Freihaltung der rückwärtigen Grundstücksbereiche als zu weitreichend und die Einschränkung der zulässigen Fläche für Anlagen gem. § 19 Abs. 4 BauNVO (GRZ II-Berechnung) auf 30 % der Grundfläche in Abweichung von der gesetzlichen Regel von 50 % als ungerechtfertigt angesehen.

Zur Behebung der benannten Mängel und Fehler ist bei Neuaufstellung des Bebauungsplans nach Auffassung des Amtes für Stadtplanung und Klimamanagement u.a. Folgendes angezeigt:

- Erneute und vertiefte Analyse des Bestands in Bezug auf bestehende Baurechte und eventuelle Planungsschadensansprüche im Einzelfall

- Fachgutachterliche Untersuchung der von der Ludwigs- und der Bismarckallee auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrslärmimmissionen und (voraussichtlich) planungsrechtliche Festsetzung von verpflichtenden passiven Schallschutzmaßnahmen 

- Eingeschränkte Bestimmung der Bauhöhen mittels planungsrechtlicher Festsetzung der zulässigen Geschossigkeit und mittels Abstandsflächenrecht bei Verzicht auf eine detailliertere absolute Höhenfestsetzung für die Hauptgebäude (mangels geeigneter absoluter Bezugspunkte); alternativ bedürfte es einer flächendeckenden Vermessung des Geländeprofils zwecks Ermittlung absoluter Geländehöhen

- Stärkere baublockbezogene Ausrichtung bzw. Anpassung der zulässigen Bebauungstiefe an den baulichen Bestand bei Abkehr von einer schematischen und städtebaulich nicht begründbaren Bemessung der Baufenster in Relation zur Grundstückstiefe (bisherige „3/5-Regel“)

- Verzicht auf eine Festsetzung zur Verringerung der gesetzlich vorgesehenen Überschreitungsmöglichkeit der GRZ nach § 19 Abs.4 BauGB

Die verfahrensbegleitende, punktuelle Beiziehung juristischen Sachverstands mit dem Ziel einer „gerichtsfesten“ Aufstellung des Bebauungsplans (Verfahren, Abwägung, Festsetzungen) wird empfohlen.

Veränderungssperre, Zurückstellung von Baugesuchen:

Wird ein Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, liegen auch die planungsrechtlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Veränderungssperre nach § 14 BauGB vor. Seitens des Amtes für Stadtplanung und Klimamanagement wird vom Gebrauch dieses Instruments zum jetzigen Zeitpunkt (noch) abgeraten: Der Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan ermächtigt die Baugenehmigungsbehörde nach § 15 BauGB dazu, die Entscheidung über die Zulässigkeit von Baugesuchen für einen Zeitraum von bis zu 12 Monaten auszusetzen. Für mögliche „Problemfälle“ reicht dieses Instrument zunächst aus; und es bleibt möglich, z.B. kleinere und/oder unkritische Bauvorhaben, die während der Aufstellung des Bebauungsplans den Planungszielen nicht widersprechen, zuzulassen. Solche Bauvorhaben würden durch eine Veränderungssperre ungewollt behindert.

Sollte sich abzeichnen, dass konkrete Bauvorhaben die Durchführung der Bebauungsplanung unmöglich machen oder wesentlich erschweren, ist der Erlass einer Veränderungssperre weiterhin möglich.

(Quelle:  Ratsinformationssystem (RIS) der Stadt Aschaffenburg)