Endlich ... es ist geklärt!
Wir haben nachgeschaut, unser erster Eintrag auf dieser Seite war am 21. Januar 2020. Seit Beginn des Prozesses sind fast 6 Jahre vergangen ...
Aschaffenburg, 3. September 2025
Die Links zu den Urteilen sind weiter unten zu finden
Gericht macht den Weg für Wohnraum frei: Umstrittene Bebauungspläne gekippt
Hier ist eine Zusammenfassung der Urteilsbegründung
Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat mit Datum zum 23. Juli 2025 die Bebauungspläne Nr. 3/28 und 3/29 „Südlich Bismarckallee“ der Stadt Aschaffenburg
für unwirksam erklärt. Das Urteil basiert auf mehreren
rechtlichen und verfahrensbezogenen Mängeln, die sowohl die städtebauliche Konzeption als auch die Abwägung öffentlicher und privater Interessen betreffen.
Insbesondere führt die unzureichende Berücksichtigung der privaten Eigentumsrechte der Grundstückseigentümer zu einer Reihe schwerer Mängel und der Unwirksamkeit der B-Pläne.
1. Fehlende Bestimmtheit der Festsetzung zur baulichen Höhe
Die Festsetzung Nr. I.2 zur baulichen Höhe ist mangels eines klaren Bezugspunktes nicht mit §18 Abs. 1 BauNVO vereinbar. Es fehlt eine eindeutige Definition, auf welche Höhe sich die Rohfußbodenhöhe bezieht. Dieser Mangel führt zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans, da die Festsetzung der baulichen Höhe ein zentraler Bestandteil der städtebaulichen Zielsetzung ist. (Dieser Mangel wäre leicht korrigierbar).
2. Unzureichende Ermittlung der baulichen Ausnutzbarkeit
Die Stadt Aschaffenburg hat die nach § 34 BauGB mögliche bauliche Ausnutzbarkeit der Grundstücke nicht hinreichend ermittelt. Zwar wurde der Bestand erfasst, jedoch nicht die bestehenden Baurechte, die durch die Festsetzungen eingeschränkt werden. Dies stellt ein erhebliches Ermittlungsdefizit dar und führt zu einer fehlerhaften Abwägung der Eigentümerinteressen. Die Schädigung der Eigentümer durch geringere Baurechte wurde schlicht nicht ermittelt und abgewogen. (Dieser Mangel wäre schwierig korrigierbar).
3. Defizitäre Berücksichtigung der Verkehrslärmbelastung
Die auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrslärmimmissionen wurden nicht ausreichend untersucht. Trotz Hinweisen der Immissionsschutzbehörde auf Überschreitungen der Orientierungswerte nach DIN 18005 und der Immissionsgrenzwerte nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 16. BImSchV hat die Stadt keine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Statt verbindlicher Festsetzungen wurden lediglich unverbindliche Hinweise zu passiven Schallschutzmaßnahmen aufgenommen, was zur Konfliktbewältigung nicht ausreicht.
4. Abwägungsmängel bei der Änderung der Gebietsart
Die Änderung der Gebietsart von einem faktischen reinen Wohngebiet (WR) zu einem allgemeinen Wohngebiet (WA) wurde nicht hinreichend abgewogen. Die Interessen der Grundstückseigentümer am Erhalt des bisherigen Gebietscharakters und des höheren Lärmschutzes wurden nicht ausreichend berücksichtigt. Die Herabstufung der Schutzwürdigkeit erfolgte primär aufgrund der bestehenden Verkehrslärmbelastung, ohne differenzierende Betrachtung der einzelnen Grundstücke. Auch die mit der Gebietsart verbundenen Nutzungsrechte sind Eigentumsrechte der Eigentümer.
5. Unzureichende Abstimmung der Festsetzungen
Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind nicht hinreichend aufeinander abgestimmt. Insbesondere die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen und Baulinien steht in Widerspruch zu den Festsetzungen zur Grundflächenzahl (GRZ) und den Anforderungen an Garagen und Stellplätze. Dies führt zu einer erheblichen Einschränkung der baulichen Nutzungsmöglichkeiten, insbesondere bei kleineren Grundstücken.
6. Unverhältnismäßige Einschränkungen durch Festsetzungen
Die Begrenzung der Zahl der Wohneinheiten je Gebäude und die 30%-ige
Überschreitungsmöglichkeit der GRZ für Nebenanlagen sind unverhältnismäßig und erschweren die angemessene Nutzung der Grundstücke.
7. Willkürliche Baugrenzen und Baulinien
Die Baugrenzen und Baulinien sind nicht gleichheitsgerecht festgesetzt und führen zu einer unverhältnismäßigen Einschränkung der Bebauungsmöglichkeiten. Die Auswirkungen auf die Eigentumsrechte der Eigentümer wurden nicht abgewogen und mögliche Entschädigungen
vernachlässigt. (Dieser Mangel wäre sicher nicht leicht korrigierbar).
Fazit
Der Bebauungsplan leidet an erheblichen Ermittlungs- und Abwägungsmängeln sowie an Verstößen gegen gesetzliche Vorgaben.
Diese Mängel führen zur Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans.
Links zu den vier Urteilen vom 27. Juli 2025, veröffentlicht auf den Seiten Bayern.Recht
1. https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/Y-300-Z-BECKRS-B-2025-N-22547
2. https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/Y-300-Z-BECKRS-B-2025-N-22552
3. https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/Y-300-Z-BECKRS-B-2025-N-22551
4. https://www.gesetze-bayern.de/Content/Document/Y-300-Z-BECKRS-B-2025-N-22563
Bayerischer Verwaltungsgerichtshof
Vier Klagen und VIER eindeutige Urteile des Bayerischen Verwaltungsgericht
Normenkontrolle des Bebauungsplanes vom 27. Januar 2023 Südliche Bismarckallee Mitte (3/28) und Südliche Bismarckallee Ost (3/29) bezüglich Überplanung eines bebauten Gebietes, Bestimmtheit einer Höhenfestsetzung, Ermittlung bestehender Baurechte, Ermittlung einer bestehenden Verkehrslärmvorbelastung
Tenor aller vier Urteile:
I. Der am 27. Januar 2023 ortsüblich bekanntgemachte Bebauungsplan der Antragsgegnerin ist unwirksam.
II. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
#normenkontrolle #bebauungsplan #godelsberg #eigentumsrechte #charakterdesgodelsberg #lebendigergodelsberg #godelsberg
Wir über uns: Die Bürgerinitiative "Lebendiger Godelsberg" greift überparteilich aktuelle Themen aus der Lebenswirklichkeit am Aschaffenburger Godelsberg auf. Sie wurde im Jahr 2020 im Zuge der Aufstellung von Bebauungsplänen für das Gebiet südlich der Bismarckallee gegründet und steht seit Beginn für einen Bebauungsplan mit Sachverstand, der den Altbestand am Godelsberg schützt und nicht zerstört und zukunftssicheren Wohnungsbau für Familien ermöglicht.
Die Bürgerinitiative "Lebendiger Godelsberg“ versteht sich als die Stimme der Vernunft, die die Inhalte der Bebauungspläne im gesamten Prozess immer wieder kritisch und faktenorientiert bewertet hat.
Wir befürworten seit Beginn des Prozesses die unideologische Arbeit der Verwaltung. Wir machen seit dem Beginn des Prozesses im Jahr 2019 auf das politische Armdrücken und die Profilierungstaktiken einiger Stadträtinnen und Stadträte zu diesem Thema aufmerksam. Fakt ist: Ein Stadtrat kann nicht “gegen geltende Gesetze” entscheiden, da er keinerlei legislative Gewalt hat, also selbst nicht gesetzgebend ist. Stadtratsentscheidungen müssen immer mit geltenden Gesetzen und Verordnungen des Landes und Bundes übereinstimmen. Entscheidet ein Stadtrat also “gegen geltendes Recht”, ist der Beschluss rechtswidrig und kann angefochten werden. Das ist völlig unabhängig von etwaigen Mehrheiten. Dies ist in diesem Fall geschehen.
Das Bayerische Verwaltungsgericht hat diese Rechtsauffassung voll umfänglich bestätigt und hat den insgesamt 4 Klagen betroffener Bürger stattgegeben und die Rechtswidrigkeit der Bebauungspläne bestätigt. Zumindest den Juristen unter den Stadträten hätte dies klar sein müssen. Vor diesem Hintergrund ist die Motivation zur Verabschiedung der Bebauungspläne am Godelsberg durch den Stadtrat gründlich zu hinterfragen.
Nunmehr wurden von mehreren betroffenen Bürgern rechtliche Schritte eingeleitet.
Wenn Sie sich hierzu informieren wollen, können Sie sich gerne mit uns in Verbindung setzen. Bitte nutzen Sie hierzu unser Kontaktformular.
Das Jahr 2024
Die Bebauungspläne werden aktuell gerichtlich geprüft! Das betrifft das Gebiet "Südliche Bismarckallee - Ost und Mitte"!
für den Godelsberg im Gebiet "Südliche Bismarckallee - Ost, Mitte und West" wurde am 27. Januar 2023 ein qualifizierter Bebauungsplan rechtskräftig. Durch Beschluss des Stadtrats
gab es sehr detaillierte Vorgaben. Nach Schätzung der Experten der Stadtverwaltung werden mit diesen Planungszielen etwa 50% der Bestandsbauten überplant. Das bedeutet, dass jedes ZWEITE Gebäude so nicht mehr neu gebaut werden darf und zu groß wäre. Dies ist für ein stark bebautes Gebiet eine unverhältnismäßig starke und unübliche Einschränkung.
Das bedeutet konkret:
- Jeder zweite Grundstückseigentümer darf danach das Haus, das er heute besitzt nicht mehr auf seinem Grundstück bauen! Es dürfte diesbezüglich auch bei geänderten Bedürfnissen nichts geändert werden.
- Nebenanlagen wie Garagen und Garagenzufahrten, Terrassen oder Swimmingpools sind drastisch eingeschränkt!
- Das heißt auch, dass sich der Grundstückswert für jedes zweite Grundstück deutlich reduziert hat, da nicht mindestens in gleicher Größe bei Sanierung und Neubau wieder gebaut werden darf.
Das für viele vielleicht heute kein Thema sein, aber für unsere Kinder und Erben wird das ein Thema!
Die drei Bebauungspläne für die Gebiete "Südliche Bismarckallee - Ost, Mitte und West" können auf den Seiten der Stadt Aschaffenburg unter den Nummern 3/27, 3/28 und 3/29 (HIER) eingesehen werden.
Die Bürgerinitiative „Lebendiger Godelsberg“ versteht sich als die Stimme der Vernunft, die die Inhalte der Bebauungspläne immer wieder kritisch und faktenorientiert bewertet hat. Wir haben uns immer für einen lebendigen Godelsberg, mit Kindern und jungen Familien, für Wohnraum und für eine Weiterentwicklung des Godelsberg stark gemacht.
Dr. Dietmar Straub
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Die Bürgerinitiative „Lebendiger-Godelsberg“ ist eine Gruppe der „demokratischen politischen Partizipation“ und kann daher selbst weder Bauträger noch Bauherr sein.
Die Bürgerinitiative Lebendiger Godelsberg steht für einen Bebauungsplan mit Sachverstand, der den Altbestand am Godelsberg schützt und nicht zerstört und zukunftssicheren Wohnungsbau für Familien ermöglicht!
Wir befürworten seit Beginn des Prozesses die unideologische Arbeit der Verwaltung. Wir machen seit dem Beginn des Prozesses in 2019 auf das politische Armdrücken und die Profilierungstaktiken einiger Stadträtinnen und Stadträte zu diesem Thema aufmerksam!
Wir wünschen uns
einen lebendigen Godelsberg, mit jungen Familien, mit Generationenhäusern, mit Mehrfamilienhäusern, mit grünen Dächern und Gärten, mit einer Zukunft.
Das war 2021
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16.03.2021 ... Presseinformation der Bürgerinitiative
Rechtsicherheit durch Rückzug von Johanna Rath
Die Bürgerinitiative Lebendiger Godelsberg sieht sich durch den Rückzug von Johanna Rath aus allen Beratungen und Abstimmungen zum Bebauungsplan in ihrer Rechtsauffassung bestätigt. Inhaltliche Fragen bleiben weiter zu klären.
“Die Bürgerinitiative Lebendiger Godelsberg zollt Frau Rath Respekt für ihre Entscheidung, sich aus dem Thema im Stadtrat zurückzuziehen, was sie selbst ja durch ihr Schreiben vom 17.2.2021 an den Oberbürgermeister eingeleitet hat. Sie erspart sich und dem Stadtrat damit eine unnötige öffentliche Debatte” so Dr. Dietmar Straub, Sprecher der Bürgerinitiative Lebendiger Godelsberg.
„Die Bürgerinitiative wird weiterhin mit klaren Worten und offenem Visier für einen lebendigen Godelsberg mit jungen Familien, Generationenhäusern, Mehrfamilienhäusern und grünen Dächern und Gärten kämpfen“, betont Straub.
19. Februar 2021
Ende der Bürgerbeteiligung
Aus aktuellem Anlass im Februar 2021:
Nach Anwürfen des Aschaffenburger Ortverband-Ost der CSU folgende Klarstellung:
Die Bürgerinitiative „Lebendiger-Godelsberg“ ist eine Gruppe der „demokratischen politischen Partizipation“ und kann daher selbst weder Bauträger noch Bauherr sein.
Selbstverständlich plant oder projektiert ein Teil unserer Mitglieder im Gebiet Bauprojekte.
Statements unserer Mitglieder
Die Bürgerbeteiligung der Stadt Aschaffenburg wurde am 19.2.2021 beendet. Wir sagen "Herzlichen Dank" für die rege Beteiligung!
Im Laufe der 6 Wochen der Bürgerbeteiligung für die Bebauungspläne am Godelsberg haben viele Eigentümer und Anwohner Kontakt mit uns aufgenommen und etliche Bedenken gegen die erstellten Planungsziele eingebracht. Wir möchten uns ausdrücklich für den großen Zuspruch bedanken, ebenso gilt unser Dank auch allen Mitbürgern, die sich im Rahmen der Bürgerbeteiligung für den "Lebendigen Godelsberg" engagiert haben.
Aus der Stadtverwaltung ist zu vernehmen, dass dies unter allen Bürgerbeteiligungen die mit dem bisher größten Rücklauf war. Darüber freuen wir uns ganz besonders, da die Bürgerinitiative seit dem Beginn des Prozesses in 2019 auf die großen Auswirkungen und auf die Probleme vieler Anträge hingewiesen hat. Die Auswertung wird aufgrund der großen Beteiligung und der vielen Sachargumente länger dauern. Wir werden diesen Prozess auch weiterhin aufmerksam für Sie verfolgen!
Von diesen Menschen haben wir in den letzten Wochen sehr breite Rückmeldungen bekommen:
- Grundstückseigentümer, die selbst dort wohnen oder auch nicht,
- Mieter, auch solche,die gerne dort Eigentum kaufen würden,
- Menschen, die mehr Infrastruktur sehen möchten,
- mehrere aktive oder planende Bauherren.
Als Stimmungsbild hat sich in diesen vielen Kontakten folgendes schwerpunktmäßig abgezeichnet:
- Die Aufteilung in mehrere Bebauungspläne und 12 Quartiere wird begrüßt. Die lokalen Gegebenheiten werden als durchaus sehr unterschiedlich akzeptiert.
- Grundsätzlich wird nur ein einfacher Bebauungsplan gewünscht, der keine weiteren Erschließungsabgaben auslöst.
- Es werden Vorgaben favorisiert, die auch die Ansiedlung von Geschäften zur Nahversorgung zulässt. (Bäcker o.ä.)., z.B. als allgemeines Wohngebiet.
- Die vorgesehenen Gebäudegrößen und Nutzungszahlen werden insbesondere am oberen Godelsberg als deutlich zu gering angesehen.
- Die hintere Bebauungslinie bei 3/5 Geländetiefe wird als zu starker Eingriff abgelehnt und die damit verbundene Wertminderung der Grundstücke (in Summe nach Expertenmeinung rund 90 Mio. €) wird stark abgelehnt.
Befremdlich fanden viele Bürger, dass am 18.1.2021, also 5 Wochen vor Abschluß der Meinungsbildung der betroffenen Bürger, im Stadtrat mit knapper Mehrheit eine Veränderungssperre am Godelsberg für das Bebauungsgebiet südlich der Bismarckalle West beschlossen wurde. Unabhängig davon, dass derartige Anträge bereits im Stadtrat abgelehnt wurden, fanden es viele Bürger sehr befremdlich, dass hier vor der Einholung der Bürgermeinung weitere Fakten geschaffen wurden.
Stand zum
Jahresende 2020
Bebauungsplan am Godelsberg wird ohne Sachverstand und Berücksichtigung des Altbestandes auf den Weg gebracht!
Besonders hervorzuheben sind die nachfolgenen Punkte:
1.
Über 50 % der Häuser am Godelsberg dürften, so wie sie jetzt stehen, nicht mehr gebaut werden!
In einem voll erschlossenen Baugebiet mit hohem Altbestand entspricht es nicht der gängigen Praxis einen "qualifizierten Bebauungsplan" mit derartigen Einschränkungen auf den Weg zu bringen. Hier ein Zitat des Stadtplanungsamtes: "... geht diese Vorgabe in ihrer beschränkenden Wirkung sehr weit. Nach überschlägiger Einschätzung des Stadtplanungsamtes ist bei mehr als der Hälfte der Grundstücke der dann zulässige maximale Überbauungs- bzw. Versiegelungsgrad im Bestand bereits überschritten."
2. Betroffene Bürger wurden nicht befragt!
Vor einer solchen Beschlussfassung durch den Stadtrat und der Festlegung derartig einschränkender Planungsziele hat üblicherweise eine Bürgerbefragung stattzufinden. "Alle an dem Bebauungsplan Betroffenen müssen frühzeitig informiert werden. Einwände gegen den Bebauungsplan müssen dann bei der weiteren Bearbeitung und Aufstellung des Bebauungsplans berücksichtigt werden."
3. Wohnungsbau für Familien wird verhindert!
Die Stadtverwaltung hat immer wieder klar und unideologisch aufgezeigt, zu welchen Einschränkungen die unqualifizierten Anträge der CSU-Aschaffenburg-Ost führen werden. Ironischerweise sind die Einschränkungen inzwischen so weit gediehen, dass auf einem 1.200 qm großen Grundstück nur noch eine maximal 300 qm grosse Villa Neinclusive aller Nebenflächen wie Garagen, Stellplätzen, Terrassen, Gartenhaus etc. bebaut werden darf. Diese Auswüchse von "Villenlobbyismus" werden wir nicht akzeptieren!
Wir stehen für: einen Bebauungsplan mit Sachverstand, der den Altbestand am Godelsberg schützt und nicht zerstört und zukunftsicheren Wohnungsbau für Familien ermöglicht!
Und das war unsere Position im Sommer 2020
20.07.2020
Positiv sind die Vorschläge für Dachbegrünung, Gartenflächen, Baumbestand und Begrenzung der versiegelten Flächen. Mit einem begrünten Flachdach erreicht man sogar bisher unerreichte Grün-Anteile bei Neubauten. Eine differenzierte Vorgabe bei der GRZ, die auf Tiefgaragen setzt, ist ebenso sinnvoll, denn nur so lassen sich die Stellplatzvorschriften der Stadt heute erfüllen.
Darüber hinaus wurden wieder detaillierte und differenzierte Pläne für die 12 Quartiere vorgetragen, die erweiterten Einschränkungen treffen diese Quartiere jedoch sehr unterschiedlich im Vergleich zum Januar.
Zur Gebäudegrundfläche am Beispiel
Diese Situation verschärft sich noch, weil wir inzwischen eine Salamitaktik erkennen können und schon mit weiteren Einschränkungen rechnen, die sich immer weiter vom Bestand bei den Nachbarhäusern entfernen.
Insgesamt halten wir von dem Festschreiben einer restriktiven Gebäudegrundfläche für ein Gebiet gar nichts, weil es die Größe des umgebenden Grundstücks völlig außer Acht lässt. Da würde die Maßzahl Grundstücksfläche pro Wohnung in Verbindung mit der Geschoßzahl und den Baufenstern oder die GRZ völlig ausreichen. So kann es jetzt dazu kommen, dass am oberen Godelsberg oberhalb der Kirchnerstraße auf Grundstücken von 3600 qm Größe gerade mal ein verlorenes Haus mit 300qm Grundfläche gebaut werden kann.
Ein Architekt wird anfügen, dass es für die Planung eines vernünftigen zweispännigen Mehrfamilienhauses mit Aufzug (Barrierefreiheit!) eine gewisse sinnvolle Gebäudegrundfläche gegeben sein muss. Da sind rund 400qm die untere Grenze, alles darunter erlaubt nur sehr „kleinkariertes“ Bauen bzw. Objekte, die mit dem Charakter des Viertels nicht vereinbar sind und keinesfalls kombinierte Generationenhäuser.
Ein solcher Bebauungsplan in einem Bestandsgebiet wird kaum vor Gericht Bestand haben. Dass er alles andere als die grundsätzlich gewünschte maßvolle Nachverdichtung bedeutet, kommt erschwerend hinzu. Das geht eindeutig in Richtung „Villenviertel“ oder aufgrund der extrem eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit in Richtung „Kalte Enteignung“.
Darüber hinaus gibt es in einem weitergehenden Änderungsantrag die Forderung, 25% private Grünflächen auszuweisen. Das klingt zunächst harmlos. Aber aus anderen Baugebieten in Aschaffenburg ist bekannt, dass solche nicht mehr als Bauland zu nutzenden Grundstücksanteile nur mit 20-30 € pro qm zu bewerten sind. Für die 188 Grundstücke am Godelsberg schätzen wir eine Entwertung von knapp 90 Mio €, also im Mittel von rund 0,5 Mio. €. Dieser Änderungsantrag schränkt für kommende Generationen die Möglichkeiten, hochwertigen Wohnraum zu schaffen, deutlich ein.
Dann doch lieber zurück zum § 34 mit dem Gebot der Einfügung, der Einfügung in den Bestand und damit Erhalt der vielbeschworenen Gebietstypik!
07.07.2020
Legitimation unter falscher Flagge?
Kommentar zur 5. Sitzung des Planungs- und Verkehrssenates, am 23.6.2020Vertagung der Verabschiedung der korrigierten Planungsziele
Zeitgemäß ist eine maßvolle Verdichtung der Bebauung, um dringend benötigten Wohnraum zu schaffen.
Der Umtrunk unserer Initiative im Fackellicht war ein Erfolg!
Wir haben informiert, diskutiert und interessante Gespräche geführt.
einen lebendigen Godelsberg, mit jungen Familien, mit Generationenhäusern, mit Wohnraum für eine lebendige Zukunft
und sind gegen:
ein Villenviertel für "Reiche", energetische Altbaukkatastrophen und Verkrustung!
Man findet uns auf Facebook unter: @charakterdesgodelsberg
